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Freitag, 19. April, 2024
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Hauskauf in USA — lohnen sich Immobilien?

Die kurze Antwort lautet JA — und dies seit Jahrzehnten. Der Markt unterliegt einem wellenförmigen Auf-und-Ab, jedoch langfristig gesehen gehen Hauspreise rauf. So sehr, dass letzendlich in den letzten Jahren ein Hauskauf für die Mittelklasse recht teuer geworden ist. Da aber auch die Mietpreise regelrecht explodiert sind, ist es immer noch besser eine Hypothek, die hier in den USA ‚mortgage‘ (gesprochen „morgeetsch“) heißt, abzuzahlen. Man muss nur eine Bank finden, die einem die Hypothek gibt, was immer schwerer wird, da man ein recht hohes Einkommen vorweisen muss. Natürlich hängt es von der Finanzierungssumme ab.

Wir geben Ihnen hier im Artikel einige Antworten, die Sie suchen, um sinnvolle Entscheidungen treffen zu können.

Statistiken

Ein paar Zahlen, Stand 2024:
Im Schnitt liegen Einfamilienhäuser im landesweiten Schnitt bei gut 400.ooo Dollar. Das durchschnittliche Mittelklasse Einkommen erlaubt nur ein Haus von ca. 200.ooo Dollar, welche kaum zu finden sind. Für ein 400k+ Haus, sofern lediglich 10% Eigenkapital vorhanden sind, sollte man 100-120k Dollar verdienen, um eine Hypothek zu bekommen.
In Kalifornien (Küstenregion) zählt im Volksmund ein Haus um die 800k als erschwinglich und günstig. Im Inland und Nordkalifornien wird es billiger, aber es gibt Gründe dort nicht kaufen zu wollen.

Makler — im Englischen: Realtor

Derzeit verdient ein Makler (realtor) 5-6 Prozent vom Immobilienwert beim Verkauf, gezahlt vom Verkäufer — wenn der Makler nicht an einen Kunden verkauft, den er selbst gefunden hat, sondern an einen Kunden, der von einem anderen Makler gebracht wird, so teilen die beiden beteiligten Makler sich die Provision.

Das ist eine Menge Geld… und weil kaum ein Amerikaner dieses Prinzip mag, sind seit 2023 Bestrebungen im Gange, dass diese 6% Basis ein Ende findet und auf die Hälfte reduziert wird — der Käufer Makler soll dann leer ausgehen. Der Bund der Makler versucht dies zu verhindern, aber allgemein hoffen Käufer und Verkäufer, dass es endlich billiger wird zu kaufen und zu verkaufen. Für den Käufer ist eine Provisionsreduzierung besser, da der Verkäufer weniger Provision zahlt, die er i.d.R. auf den Kaufpreis draufschlägt.

Nur der Verkäufer muss die Maklerkosten zahlen! Klingt gut, aber beachten Sie, dass auch der Makler, der für den Käufer sucht, ein Interesse hat, eine Immobilie zu verkaufen, die eine gute Provision verspricht. Ein Käufer-Makler hat nicht unbedingt die Interessen des Käufers im Sinne, selbst wenn der Käufer nichts zahlen muss! Je teurer die Immobilie, desto mehr verdient auch der Makler. Ein Makler betont übrigens gegenüber dem Käufer (sowie es dann um den Papierkram geht), dass ein Makler für beide Parteien arbeitet und nur Vermittler ist.

Worauf achten?

Hier sind unsere Leit-Ideen und wir möchten diesen Artikel aktualieren, wenn immer wir Zeit haben neue Infos einfliessen zu lassen.

Immobilien zu kaufen in den USA ist immer noch ein grossartige Idee — der Wertzuwachs kann (KANN) traumhaft sein, wenn Sie Ihre Hausaufgaben machen und wissen wo Sie kaufen.

Wie vermutlich überall in der Welt, wenn man ein Haus findet, was billiger als üblich für die Region ist, dann hat dies einen Grund — man sollte vorsichtig sein und nicht denken man hat dieses EINE Schnäppchen gefunden.

Location, Location, Location

„Lage, Lage, Lage“ — Das ist der wichtigste Rat, jederzeit verwendet von Maklern und Kunden. Die Lage enscheidet über Preis und Wertsteigerungschancen.

Wenn eine Gegend teuer ist, dann ist es immer wert dort zu kaufen, wenn man es sich leisten kann. Sowie man einige Meilen entfernt sucht, wird es unter Umständen billiger, aber das hat eben einen Grund. Eine Regel lautet: lieber das günstigste Haus in einer teuren Gegend, als das teuerste Haus in einer billigen Gegend kaufen.

Analysieren Sie die Region und den Staat so genau wie möglich. Beispiel Kalifornien: man kann den Staat teilen in Küstenregion und Inland, sowie diese beiden grundsätzlichen Bereiche wiederum jeweils in Südkalifornien (SoCal genannt), Central California, Nordkalifornien. Die Küstenlagen sind meistens wesentlich teurer als Inland — Ausnahmen bilden Ranchland und Weinanbaugebiete (beispielsweise Sonoma County).

Wo man sein will, ist persönliche Präferenz, aber man sollte die Infrastruktur, Kriminalität, Arbeitsmarkt, Gesundheitseinrichtungen, Verkehr, Klima genauestens prüfen.

Zillow.com

Das ist die meistbenutzte Internet Plattform, wo auch alle (nicht gewerblichen) Immobilien zu finden sind — lange Zeit von Maklern verdammt, musste die Platform leztendlich akzeptiert werden, und nun listen Makler ebenfalls alle Immobilien dort. Aber auch Immobilien von Privat sind zu finden. Sobald der Käufer einen eigenen Makler zur Suche einschaltet, fallen jedoch die erwähnten Provisionskosten für den Verkäufer an im Falle des Vertragsabschlusses.

Zustand der Immobilie

Wer als Käufer einen Makler einschaltet, kann dessen Erfahrung nutzten und der Makler wird die üblichen Inspektionen etc. erklären und in die Wege leiten — allerdings ist es ein guter Rat, ggfs. einen selbst-bezahlten Elektriker und Klemptner / Heizungsfirma (Electrician and Plumber / Heating & Cooling Company) anzuheuern, um eine Kostenidee für Upgrades und Reparaturen zu bekommen. Bei sehr alten Häusern sollte man einen unabhängigen Statiker oder Architekten beauftragen.
Alles nur generelle Tipps, letztendlich muss der Käufer ein Gefühl entwickeln, was angeraten ist.

Neu versus Alt

Bei Neubauten gibt es zwei Möglichkeiten: entweder von einem Developer (Baugesellschaft) kaufen oder selbst bauen. Die meisten Leute gehen der Einfachheit halber mit der ersten Variante.

Selbstbauen erfordert den Kauf eines Grundstückes und die Arbeit mit einem Architekten, der i.d.R. auch die Firmen empfehlen kann, die dann involviert sind für den Bau. Der Selbstbau hat immense Vorteile, aber erfordert auch wesentlich mehr Engagement und meistens verfügbares, liquides Kapital.

Alte, bestehende Häuser gibt es in allen Altersklassen — Amerikaner haben angeblich im Schnitt ein 7-Jahres Zyklus, d.h. kaufen und dann wieder verkaufen. Dies geht ungefähr einher mit dem Wertzuwachs des Hauses: es wird der Profit mitgenommen und man kann mehr in ein neues Haus investieren.

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